STJ vai definir quanto o vendedor pode reter quando o comprador desiste do imóvel

A Segunda Seção do STJ decidiu julgar pelo rito dos recursos repetitivos duas questões sobre o distrato na compra de imóveis. A decisão foi tomada em 30 de junho de 2026, com relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.

Distrato é o desfazimento do contrato de compra e venda. Nos temas afetados, a rescisão parte do comprador e ocorre por culpa dele. O STJ vai definir o percentual que o vendedor pode reter dos valores pagos e sobre qual base esse percentual deve ser calculado.

O Tema 1464 trata de lotes e terrenos sem construção, em contratos assinados depois que passou a valer a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. O Tema 1465 trata de imóveis em contratos firmados antes dessa lei.

Para cada tema, foram escolhidos dois recursos especiais vindos do Maranhão, que servirão de base ao julgamento.

Nesta etapa, o tribunal ainda não decidiu o mérito. A afetação é o reconhecimento de que a questão aparece em muitos processos e precisa de resposta única. No rito dos repetitivos, a tese fixada ao final orienta juízes e tribunais de todo o país em casos iguais.

As decisões de afetação foram publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional em 4 de agosto de 2026.